El risc de no especificar el tipus d’arres que se subscriu pot generar conflictes entre les parts.
Quan es duen a terme contractes de compravenda és habitual que prèviament a la formalització del contracte principal, es realitzi el que és conegut com a contracte d’arres. És un mitjà per garantir a ambdues parts de que la compravenda es realitzi. Però el que pot semblar una simple “paga i senyal” té els sues matisos, i per això la nostra feina és informar i assessorar el client per tal d’entendre el tipus d’arres que està subscrivint i assessorar de quines son les més adients al cas.
Dit d’una altra manera: el contracte d’arres és un contracte privat entre el comprador i el venedor d’una propietat, amb la finalitat de garantir la formalització futura d’una compravenda. Aquesta garantia neix de l’entrega d’una quantitat per part del comprador, acordada entre les dues parts, que assegura el compliment final de la compravenda. En resum ens trobem davant d’un precontracte en el qual es fixa l’obligació de firmar posteriorment el contracte de compravenda, objectiu principal dels interessos de les parts. Dit d’aquesta manera pot semblar molt senzill però, cal no deixar espai a cap buit que pogués suposar problemes d’interpretació en el futur, detallant específicament cada pacte del contracte i no deixar res en mans de l’atzar.
En el contracte d’arres es recolliran tots els detalls de l’acord: import, forma de pagament, repartiments de les diferents despeses, impostos i termini de formalització del contracte, possibles càrregues de la propietat i, evidentment, descripció de l’objecte de la futura compravenda, i la data d’escriptura pública notarial. Serà important que el pagament sigui nominatiu. És a dir que en la transacció, sigui per transferència o per txec, s’apreciï el nom de qui rebi el pagament i en concepte de què, per poder acreditar el pagament en qualsevol moment.
Classes d’arres:
Arres confirmatòries
suposen un pagament anticipat a compte del preu final de compra, com a garantia del compliment. Sobre aquest tipus d’arres cal tenir en compte que es regeixen per les normes generals de les obligacions recíproques, és a dir, les arres confirmatòries no concedeixen la facultat de desestimació del contracte, per tant, si una de les parts incompleix la part perjudicada tindrà dues opcions:
- Exigir el compliment.
- La resolució de l’obligació, que a més vindrà acompanyada per rescabalament de danys i abonament d’interessos, quan aquests danys siguin provats, tot això segons el que dicta l’article 1124 del Codi Civil. En cas que l’objecte de la compravenda es trobi a Catalunya s’aplicarà el Codi Civil Català, concretament el Llibre VI relatiu a les obligacions i contractes,
Arres penitenciales
també conegudes com a arres de desistiment. Són les úniques que es troben regulades en el Codi Civil, article 1454. Es diferencien de les confirmatòries precisament en el fet que permeten desistir lliurement del contracte a qualsevol de les parts. En aquest cas les conseqüències de dit desistiment seran abonar la quantitat que s’hagués fixat prèviament en el contracte d’arres. Per aquest motiu, s’haurà d’indicar en el contracte quina serà la quantitat a abonar en el cas que es donés el desistiment. Les conseqüències seran diferents depenent de si incompleix el comprador o el venedor, tal com estableix l’article 1454 del Codi Civil.
- En el cas d’incompliment per part del comprador, aquest perdrà la quantitat entregada.
- Si l’incompliment fos imputable al venedor, retornarà el doble de la quantitat percebuda.
En qualsevol de les arres que hem fet menció anteriorment, el preu es podrà convenir lliurement per les parts. Normalment es fixa un preu al voltant del 10% del preu total que es preveu de l’objecte del futur contracte.
Per últim cal constatar la complexitat dels contractes d’arres que han suposat amplis debats en la jurisprudència, com a font de conflictes entre les parts. Doncs es tracta d’un instrument jurídic que, per la seva naturalesa, és fàcil que suposin desacords i conflictes en la seva interpretació, si aquesta no és acurada. Per aquest motiu és necessari un bon assessorament previ, per tal de no córrer amb riscs innecessaris que puguin desembocar en processos judicials llargs i costosos.
