El riesgo de no especificar el tipo de arras que se subscribe puede generar conflictos entre las partes.
Cuando se llevan a cabo contratos de compraventa es habitual que previamente a la formalización del contrato principal, se realice el que es conocido como contrato de arras. Es un medio para garantizar a ambas partes de que la compraventa se realice. Pero el que puede parecer una simple “paga y señal” tiene los sudas matices, y por eso nuestro trabajo es informar y asesorar el cliente para entender el tipo de arras que está subscribiendo y asesorar de qué sueño las más adecuadas al caso.
Dedo de otro modo: el contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad, con el fin de garantizar la formalización futura de una compraventa. Esta garantía nace de la entrega de una cantidad por parte del comprador, acordada entre las dos partes, que asegura el cumplimiento final de la compraventa. En resumen nos encontramos ante un precontrato en el cual se fija la obligación de firmar posteriormente el contrato de compraventa, objetivo principal de los intereses de las partes. Dedo de este modo puede parecer muy sencillo pero, hace falta no dejar espacio a ningún vacío que pudiera suponer problemas de interpretación en el futuro, detallando específicamente cada pacto del contrato y no dejar nada en manos del azar.
En el contrato de arras se recogerán todos los detalles del acuerdo: importe, forma de pago, repartos de los diferentes gastos, impuestos y plazo de formalización del contrato, posibles cargas de la propiedad y, evidentemente, descripción del objeto de la futura compraventa, y la fecha de escritura pública notarial. Será importante que el pago sea nominativo. Es decir que en la transacción, sea por transferencia o por checo, se aprecie el nombre de quien reciba el pago y en concepto de que, para poder acreditar el pago en cualquier momento.
Clases de arras:
Arres confirmatorias
suponen un pago anticipado por anticipado del precio final de compra, como garantía del cumplimiento. Sobre este tipo de arras hay que tener en cuenta que se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas, es decir, las arras confirmatorias no conceden la facultad de desestimación del contrato, por lo tanto, si una de las partes incumple la parte perjudicada tendrá dos opciones:
- Exigir el cumplimiento.
- La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando estos daños sean probados, todo esto segundos el que dicta el artículo 1124 del Código Civil. En caso de que el objeto de la compraventa se encuentre en Cataluña se aplicará el Código Civil Catalán, concretamente el Libro VI relativo a las obligaciones y contratos,
Arres penitenciales
también conocidas como arras de dejación. Son las únicas que se encuentran reguladas en el Código Civil, artículo 1454. Se diferencian de las confirmatorias precisamente en el hecho que permiten desistir libremente del contrato a cualquier de las partes. En este caso las consecuencias de dicho dejación serán abonar la cantidad que se hubiera fijado previamente en el contrato de arras. Por este motivo, se tendrá que indicar en el contrato qué será la cantidad a abonar en el supuesto de que se diera la dejación. Las consecuencias serán diferentes dependiente de si incumple el comprador o el vendedor, tal como establece el artículo 1454 del Código Civil.
- En el caso de incumplimiento por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada.
- Si el incumplimiento fundido imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad percibida.
En cualquier de las arras que hemos hecho mención anteriormente, el precio se podrá convenir libremente por las partes. Normalmente se fija un precio alrededor del 10% del precio total que se prevé del objeto del futuro contrato.
Por último hay que constatar la complejidad de los contratos de arras que han supuesto amplios debates en la jurisprudencia, como fuente de conflictos entre las partes. Pues se trata de un instrumento jurídico que, por su naturaleza, es fácil que supongan desacuerdos y conflictos en su interpretación, si esta no es cuidadosa. Por este motivo es necesario un buen asesoramiento previo, para no correr con riesgos innecesarios que puedan desembocar en procesos judiciales largos y costosos.
